Dürfen Sie Ihr Grundstück komplett zubauen?
Wohngebäude dürfen meist nicht ohne Weiteres bis an die Grundstücksgrenze gebaut werden, da Abstandsflächen einzuhalten sind. Ausnahmen können sich jedoch aus dem Bebauungsplan, der Landesbauordnung, einer zulässigen Grenzbebauung oder aus einer gesicherten Abstandsflächenübernahme ergeben.
Welche gesetzlichen Vorgaben gibt es?
Es gibt sogenannte Abstandsflächen, die jedes Bundesland selbst festlegen kann und in dem jeweiligen Bauordnungsrecht des Landes geregelt sind. Damit gemeint sind die Flächen vor Bauwerken, die für eine ausreichende Belichtung, Belüftung, Brandschutz sowie genügend Sozialabstand zwischen benachbarten Gebäuden sorgen sollen. Diese müssen Sie nicht nur beim Neubau eines Hauses, sondern auch bei der Veränderung von bestehenden Bauwerken oder einem Anbau beachten.
Zur Berechnung der Abstandsfläche dient die Höhe des Hauses, welche mit einem bestimmten Faktor multipliziert wird. Je nach Dachneigung wird zudem die Dachfläche anteilig hinzugerechnet. Rund um das Gebäude darf die errechnete Fläche dementsprechend nicht bebaut werden.
Den Faktor zur Berechnung der Abstandsfläche finden Sie in der Bauordnung Ihres Bundeslandes. Unsere Tabelle gibt Ihnen eine erste Übersicht:
Bei der Berechnung der Abstandsfläche kommt es auf die Höhe des Hauses an.
Ein Haus in Hessen in einem Wohngebiet hat beispielsweise eine Wandhöhe von 5,80 Meter und eine Dachhöhe von 3 Metern. Da die Dachneigung aber niedriger als 70 Grad ist, wird die Dachhöhe hier nur zu einem Drittel angerechnet. Die Berechnung für das Beispielhaus sieht folgendermaßen aus:
0,4 x (5,80 m + ⅓ x 3 m) = 2,72 m
Da in Hessen ein Mindestabstand von 3 Metern gilt, beträgt die Abstandsfläche in diesem Fall 3 Meter.
Möglichkeiten, das Grundstück besser auszunutzen
Mit den vorgegebenen Abstandsflächen müssen Sie sich nicht immer zufrieden geben. Sie haben ein paar Möglichkeiten, die Grenzen noch etwas zu erweitern:
Öffentlicher Raum
Grundsätzlich sollten die Abstandsflächen nur auf Ihrem Grundstück liegen. Wenn aber der angrenzende Raum öffentlich ist, wie z. B. Straßen, Wege, Wasser- oder Grünflächen, darf die Abstandsfläche auch über Ihre Grundstücksgrenze hinaus liegen. Sollte aber beispielsweise die angrenzende Straße zwischen Ihnen und einem Nachbargrundstück liegen, darf die Abstandsfläche nur bis zur Mitte der Straße reichen.
Höhe anpassen
Wie wäre es denn mit einem einstöckigen Haus? Da die Abstandsflächen sich nach der Höhe des Gebäudes richten, könnten Sie auch einfach die Höhe des Gebäudes niedriger einplanen. Ein Bungalow ist beispielsweise als Einfamilienhaus ausreichend und zudem auch meist barrierefrei.
Mit dem Nachbarn einigen
Die Zustimmung des Nachbarn allein reicht in der Regel nicht aus. Soll eine Abstandsfläche ganz oder teilweise auf dem Nachbargrundstück liegen, muss dies meist öffentlich-rechtlich gesichert werden, z. B. durch eine Baulast oder eine Abstandsflächenübernahme. Zusätzlich prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob das Vorhaben genehmigungsfähig ist.
Welche Gebäude dürfen näher an die Grenze?
Nicht für jedes Bauwerk gelten dieselben Abstandsflächen wie für ein Wohnhaus. Viele Bundesländer sehen Ausnahmen für kleinere Nebengebäude vor. Dazu zählen zum Beispiel Garagen, Carports, Gartenhäuser oder Geräteschuppen. Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen solche Gebäude näher an die Grundstücksgrenze oder sogar direkt auf die Grenze gebaut werden.
Typische Voraussetzungen sind:
Das Gebäude darf keine Aufenthaltsräume enthalten.
Es darf meist nur eine begrenzte Wandhöhe haben, häufig bis zu 3 Meter.
Die Länge entlang der Grundstücksgrenze ist begrenzt.
Auch die gesamte Grenzbebauung auf dem Grundstück darf bestimmte Längen nicht überschreiten.
Brandschutzvorgaben müssen eingehalten werden.
Der Bebauungsplan oder örtliche Satzungen dürfen dem Vorhaben nicht entgegenstehen.
Auch kleinere Bauteile wie Dachüberstände, Balkone, Erker oder eine nachträgliche Wärmedämmung können abstandsrechtlich begünstigt sein. Ob und in welchem Umfang sie unberücksichtigt bleiben, ist je nach Landesbauordnung unterschiedlich geregelt.
Die Ausnahmen gelten nicht automatisch für jedes Vorhaben. Entscheidend sind immer die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes, der Bebauungsplan und die Vorgaben der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Prüfen Sie deshalb vor dem Bau, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfrei ist oder ob Sie eine Baugenehmigung benötig.
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